一季度北京商業地產市場復蘇_北京噴泉公司北京商業房地產開發公司位置，

轉自：中華工商時報

    疫情防控政策優化調整后，經濟逐步恢復活力,商業地產市場迎來發展機遇，但壓力猶存。CBRE世邦魏理仕最新報告指出，2023年第一季度，寫字樓市場金融主導新租需求，成熟市場空置和租金雙向承壓；零售物業市場租賃需求回升態勢初顯，年內開發升級齊頭并進；商務園區市場生命科學園區租賃表現亮眼，高精尖科技產業需求將繼續攀升。

    金融行業寫字樓需求突出

    “從一季度市場來看，寫字樓帶看量和問詢量都有明顯上升，但是這種市場活躍度還沒有轉化成大量新增租賃需求，租賃成交有限，不少企業持觀望態度。”世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天如是說。

    報告指出，一季度企業在不確定的經營和租賃市場環境下，推遲寫字樓租賃決策，需求和信心仍在緩慢恢復，從而導致本季度全市新租總面積環比下降21%。

    “金融行業在本季度很活躍，他們的需求主要來源于升級和擴張，CBD是他們的首選區域之一，同時，CBD區域的業主也比較靈活，率先提出一些優惠措施，促使租戶能夠較快做出租賃決定。”世邦魏理仕華北區顧問及交易服務辦公樓部負責人袁慧向記者分析。

    值得關注的是，一季度金融行業繼續領跑北京寫字樓新租需求，占整體的29%。TMT行業位列第二，軟件開發和平臺互聯網等細分領域租戶抓住機會窗口進行品質升級；醫藥及生命科學行業穩健發展，升級需求持續放量；能源化工、基礎設施建設及水電類國有企業擴租和搬遷活動較為活躍，新租占比攀升至第四位。

    此外，企業以成本為導向進行的大面積騰退交易使得成熟子市場，如CBD、中關村、望京和奧體的凈吸納量均為負值，導致全市本季度凈吸納量轉為負值。其中，中關村空置率增幅最大，環比上漲3.8個百分點至15.7%；望京和奧體空置率超全市平均水平，上升至20%以上。此外，一季度平均成交租金面價下跌，同樣本比環比下降0.5%至每月每平方米304.7元。

    袁慧表示：“未來六個月，預計有近67萬平方米新增寫字樓面積將集中在多個子市場投放。高供應量短期內將推升空置率，租金仍有下行壓力。”

零售物業市場有待重煥活力

    隨著商場復業、客源復流，一季度北京零售物業市場整體租賃需求初見復蘇跡象，并主要體現在餐飲業態上，餐飲以24%的新增店鋪比例超過其他業態成為關鍵需求引擎。

    報告指出，一季度黃金珠寶、高檔化妝品、輕奢等高端消費品類，持續在改造項目及高奢定位項目中優化升級或新增鋪面。教培及娛樂等兒童體驗類業態反彈，多重新開業或新增鋪面在人口密度較大、生活屬性較強的次級商圈項目上。此外，咖啡茶飲、烘焙甜品等年輕化、高頻率、低價位的網紅大眾品牌持續布局。

    受疫情影響，退鋪現象仍有發生，在此過渡期間各項目品牌調整活動也較為頻繁，全市空置率環比上浮1.0個百分點至8.7%。供需兩側緩慢修復期間，業主積極招募新品牌，本季購物中心首層平均租金小幅走低，同樣本比環比下調0.6%至每天每平方米33.5元。

    世邦魏理仕華北區顧問及交易服務部京西辦公室負責人宋海燕表示：“未來六個月，預計將有京西大悅城、遠洋樂堤港等新開發購物中心和五棵松萬達廣場、龍湖·北苑天街等重裝升級商業體共計67.1萬平方米入市，加上政府近期出臺的提振消費措施，北京零售物業市場將重新煥發活力。”

    生命科學園區租賃活躍

    一季度，北京商務園區市場迎來兩個生命科學園區項目交付使用，分別位于北清路和亦莊子市場，共計體量14.1萬平方米。新項目均定位明確產業發展方向，在政府招商引資的助力下，入市即滿租，帶動整體市場凈吸納量環比上升至7.2萬平方米。

    報告指出，商務活動以及帶看量雖有提升，但新租成交尚未完全恢復，疊加互聯網頭部企業繼續騰退和整合，致使商務園區整體市場既有項目凈吸納量呈負值，同時空置率環比上漲0.6個百分點至21.1%。

    各子市場受其產業定位影響，租賃表現分化。一直受互聯網企業青睞的上地、中關村軟件園子市場空置率環比繼續攀升；定位集成電路、生物醫藥、人工智能等高精尖科技研發的北清路子市場，既有項目保持韌性的同時，新項目快速去化；其他子市場中，電子城子市場在互聯網、傳統制造行業新租需求疲軟和面積整合騰退影響下，凈吸納量呈負值。

    由于新租活躍度尚未達到預期，外加近兩年新項目的密集入市，業主繼續下調租金以緩解去化壓力，致使全市商務園區租金依舊下滑，全市平均租金報價同樣本比環比下降0.5%至每月每平方米158.7元。

    “未來六個月，北京商務園區市場預計會有五個項目共計體量66.7萬平方米投放到市場上。”世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗表示，“隨著《關于推動北京互聯網3.0產業創新發展的工作方案（2023—2025年）》的頒布，全市將著力發展國產軟硬件技術，從而推動一批新一代信息技術以及相關硬科技企業的發展，并推動北京商務園區市場需求釋放。”